최근 금리 인상과 은행 유동성 악화로 상가 주택담보대출이 어려워지고 있다. 미국에서 잇달아 큰 발걸음이 나왔는데, 올해도 금리 인상이 두 차례나 있어 정말 걱정입니다. 상업용 건물은 상업용 부분 외에 사무실과 주택으로 구성됩니다. 집합건물은 매매가 편리할 수 있으나 건물 전체를 소유하고 있다면 집합건물과 토지+건물의 차이가 없으며 담보대출 신청방법도 동일합니다. 오늘은 상가주택담보대출에 대한 내용을 확인하고 해석해 보도록 하겠습니다.
최대 한도는 감정가의 80%입니다. 한도를 정하는데 신용등급도 중요하지만 평가도 그만큼 중요합니다. 상업용 건물의 경우 일반 주택과 상업용 건물에 비해 가치가 높기 때문에 감정가의 차이가 한도에 큰 차이가 날 수 있습니다.
신용등급도 상승률을 결정하는 중요한 요소이기 때문에 상승률을 맞추기 위해서는 신용등급 관리가 필수적이다. 존재하지 않습니다.
현재 금리는 5% 초반대입니다. 농협, 수협, 신용협동조합, 새마을금고의 경우 주택담보대출 금리는 예금금리의 영향을 많이 받는다. 최근 은행의 예·적금 상품에 대해 들어보셨을 것입니다. 최근 예금금리는 4%대 중반이다. 코픽스 금리도 오르고 있다. 일부 저축은행은 7%의 예금금리를 적용해 뉴스에 등장하기도 한다. 이미 기준금리가 역전된 상황에서 시중은행의 예금금리가 오르고 있어 소비자금리는 사실상 불가피하다.
현재 상가건물에 적용할 수 있는 최적의 금리 조건은 5%대 초중반이지만 이미 많은 은행들이 6%대 금리를 적용하고 있다.
RTI 및 기업대출 기본적으로 상가건물은 기업대출 형태로 담보대출을 발생시키지만 임대사업이나 직영과 혼용하는 경우도 있다. 임대 사업의 경우 RTI(Rent to Interest)가 적용됩니다. 이 비율은 1.2%를 넘어야 하며, 1.5%를 넘으면 임대소득만 소득으로 인정한다. 이 방법은 쇼핑몰과 상업용 건물에 동일하게 적용됩니다. 공실 또는 미분양의 경우 임대가격의 70%를 추정하여 임대수익으로 인식합니다. 다만, 직영 또는 판매의 경우에는 RTI가 적용되지 않을 수 있으며, 최소한의 소득증빙으로 승인을 받을 수 있습니다.
기존 대출이 있는 경우 대부분이 기업대출이지만 예상대출이 가계대출인 경우도 있습니다. 이때 문제는 가계대출의 성격이다. 사업용이 아닌 가계자금으로 쓰일 경우 기존 가계대출은 한도가 높아도 기업대출로 대체할 수 없다. 기업대출은 사업용으로만 사용할 수 있어 기존 가계대출 상환 목적과 맞지 않기 때문이다.
이처럼 신용등급별로 높은 한도를 적용하고, 임의로 적용한 감정평가액을 높게 적용하는 방법과 승인 절차 등 까다로운 부분이 있다. 개인별 최적의 조건을 적용하여 맞춤형 상담을 진행합니다. 질문이나 어려움이 있으시면 언제든지 저희에게 연락하십시오. 성심 성의껏 답변드리겠습니다.
